Los índices públicos miden la media de todo el parque de vivienda. Pero quien compra o vende en el segmento alto no opera en la media: opera en un mercado más estrecho, con su propia formación de precios. Este índice mide exactamente ese mercado, con los datos de nuestra cartera real.
Qué es el Índice Horlux (y qué no es)
El Índice Horlux es una nota de mercado mensual construida sobre las viviendas que Horlux comercializa en Madrid, en cartera propia y de firmas colaboradoras. Para cada zona publicamos la mediana del precio de oferta por metro cuadrado y el rango central en el que se concentra la mitad de la oferta. No es una estadística oficial ni pretende serlo: es la foto, honesta y con fecha de corte, de a qué precios se está ofreciendo hoy el producto prime que pasa por nuestras manos. Son precios de oferta, no de cierre, y así deben leerse.
Los datos: agosto de 2026
Corte del 18 de agosto de 2026. Muestra: 109 viviendas en venta con precio y superficie publicados.
| Zona | Mediana €/m² | Rango central €/m² | Obs. |
|---|---|---|---|
| Distrito de Salamanca | 13.150 | 12.250 – 14.450 | 77 |
| Chamberí y Argüelles | 11.600 | 9.800 – 14.000 | 8 |
| Retiro | 11.100 | 10.300 – 11.400 | 5 |
| La Moraleja (villas) | 9.900 | 9.550 – 11.400 | 7 |
| Centro | 8.050 | 7.100 – 8.200 | 5 |
| Noroeste: Pozuelo y Aravaca (chalets) | 6.700 | 6.150 – 7.250 | 5 |
Precios de oferta sobre superficie construida, redondeados a 50 €. El rango central agrupa el 50% intermedio de la oferta de cada zona (percentiles 25 a 75). Las zonas con menos de 5 observaciones en el corte, como El Viso, no se publican este mes por muestra insuficiente.
Cómo leer estas cifras frente a los índices públicos
Según idealista (datos de julio de 2026, publicados el 4 de agosto), la vivienda en Madrid capital se ofrece de media a 6.547 €/m², apenas un 1,1% por debajo de su máximo histórico de abril. Por distritos: Salamanca 10.890 €/m², Chamberí 9.245, Retiro 8.467, Chamartín 8.262 y Centro 7.745. Fotocasa (agosto de 2026) sitúa el distrito de Salamanca en 10.949 €/m², con Recoletos en 12.786 y Castellana en 11.993.
Nuestra mediana de Salamanca, 13.150 €/m², queda claramente por encima de la media del distrito y algo por encima incluso de Recoletos. La diferencia no es una contradicción: es la definición del segmento. Los índices públicos promedian todo el parque, con viviendas a reformar, plantas bajas e interiores. La cartera de Horlux es producto seleccionado, en buena parte reformado, exterior o en plantas altas, y en las mejores direcciones de cada barrio. Esa distancia entre la media del distrito y el producto prime, de en torno a un 20%, es precisamente el dato que este índice quiere medir mes a mes.
Dos lecturas más del corte de agosto. Primera: en el eje Salamanca la mitad central de la oferta se concentra en una banda relativamente estrecha, de 12.250 a 14.450 €/m², señal de un mercado con criterios de precio bastante formados. Segunda: el diferencial entre el prime del centro (Salamanca, Chamberí, Retiro) y la vivienda unifamiliar del noroeste sigue siendo amplio: por el precio del metro cuadrado de un piso en Salamanca se compran casi dos metros de chalet en Pozuelo o Aravaca.
Metodología
Muestra: 109 viviendas en venta en Madrid y su área premium comercializadas por Horlux (cartera propia y de colaboradores) con precio de oferta y superficie publicados. Corte: 18 de agosto de 2026. Cálculo: precio de oferta dividido por superficie construida (útil cuando la construida no consta); se publica la mediana y el rango entre los percentiles 25 y 75, redondeados a 50 €. Agregación: siempre por zona, nunca por inmueble, para proteger la confidencialidad de propietarios y operaciones. Las zonas con menos de 5 observaciones no se publican. Autor: Álvaro Ortuño Ros, fundador de Horlux. Contraste: idealista (julio 2026) y Fotocasa (agosto 2026), citados arriba con fecha.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Índice Horlux?
Es una nota de mercado mensual elaborada por Horlux con los precios de oferta de su propia cartera de viviendas en venta en Madrid. Publica la mediana y el rango central del precio por metro cuadrado en cada zona, siempre con metodología, número de observaciones y fecha de corte.
¿De dónde salen los datos?
De las viviendas en venta comercializadas por Horlux, en cartera propia y de firmas colaboradoras, que tienen precio y superficie publicados: 109 viviendas en el corte del 18 de agosto de 2026. Los datos se publican siempre agregados por zona, nunca referidos a un inmueble concreto.
¿Son precios de cierre o precios de oferta?
Son precios de oferta, es decir, los precios a los que las viviendas están publicadas a la venta. Los precios finales de cierre se negocian y suelen quedar por debajo. Horlux no publica precios de cierre de operaciones por respeto a la confidencialidad de las partes.
¿Por qué las cifras del índice son más altas que las de idealista o Fotocasa?
Porque miden cosas distintas. Los índices de los portales promedian todo el parque de un distrito, con viviendas de todos los estados, plantas y calidades. El Índice Horlux mide una cartera seleccionada de producto prime, en buena parte reformado, exterior o en plantas altas, que se sitúa por encima de la media del distrito y más cerca de los barrios más cotizados, como Recoletos o Castellana.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el Barrio de Salamanca en 2026?
En agosto de 2026, la vivienda prime en venta en el distrito de Salamanca dentro de la cartera de Horlux tiene una mediana de unos 13.150 euros por metro cuadrado de oferta, con un rango central entre 12.250 y 14.450. La media de todo el parque del distrito, según idealista y Fotocasa, ronda los 10.900 euros por metro cuadrado.
Si está valorando comprar o vender en alguna de estas zonas, podemos bajar estas cifras a su caso concreto: su calle, su tipología y su estado. Puede ver una selección de nuestra cartera en Propiedades o leer nuestra guía del Barrio de Salamanca.
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